Vous souhaitez investir votre argent dans un projet sûr et concret ? Investir dans la pierre est un bon moyen de sécuriser votre argent tout en enrichissant votre patrimoine. Des questions ? Découvrez tous nos conseils pour un investissement locatif réussi.
Ce que vous allez apprendre
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Les avantages de l’investissement locatif
Concret, rentable, sûr… L’investissement locatif présente de nombreux avantages. Contrairement aux produits financiers, il permet d’investir dans un bien matériel, qui ne peut disparaître et qui est forcément couvert par des assurances. Sur le long terme, c’est un patrimoine que vous pouvez transmettre facilement et qui vous permettra de compléter votre retraite.
Quand il est réussi, un investissement locatif est particulièrement rentable, bien plus qu’un produit d’épargne ou qu’un produit financier de type assurance-vie. C’est d’autant plus valable lorsque les taux d’emprunt sont bas, comme c’est le cas aujourd’hui.
Enfin, l’investissement locatif vous permet de bénéficier dans certains cas de réductions d’impôts conséquentes, ce qui n’est pas négligeable si vous percevez des revenus importants.
Quand réaliser un investissement immobilier ?
Il n’y a pas de moment idéal pour réaliser un investissement locatif : tout dépend de votre contexte à vous ! Certes, le contexte économique peut avoir son importance, que ce soit en termes bancaire ou immobilier. Mais c’est surtout votre situation professionnelle et financière, et donc votre capacité à acheter un bien qui définit le bon moment pour investir.
Parfois, il suffit de quelques mois pour changer la donne : le temps de finir de rembourser un autre crédit, de finir la période d’essai de son CDI, ou bien d’épargner un peu plus d’argent pour constituer son apport personnel… L’idéal pour un investissement réussi, c’est d’être au maximum de votre capacité d’emprunt ! Il faut donc prendre en compte toutes les données que les banques vont étudier au moment de votre demande de prêt.
Comment bien mener son projet d’investissement immobilier en 2021 ?
Les grandes étapes d’un investissement locatif
Un investissement locatif nécessite de passer par quelques grandes étapes :
- La définition du projet
Un investissement immobilier est avant tout un projet bien mûri ! Vous devez avoir une idée claire de votre projet, autrement dit, du budget dont vous disposez et du type de bien que vous visez. Bien sûr, vous devez avoir une idée du type de location que vous souhaitez mettre en place (vide, meublée, courte durée…).
- La recherche du bien idéal
Si vous avez bien pris le temps de la réflexion, vous avez désormais toutes les clés en main pour trouver le bien idéal pour votre projet. Vous n’avez plus qu’à définir une zone de recherche en fonction de votre budget, en privilégiant les grandes villes où la demande locative est plus forte !
- La signature du compromis et la recherche de financement
Une fois le bien trouvé, vous allez pouvoir signer un compris de vente et partir à la recherche d’un prêt immobilier pour financer votre achat. Pour vous simplifier la vie, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui fera toutes les recherches pour vous !
- La mise en location
Pour rentabiliser votre investissement locatif, vous devez trouver rapidement un locataire. Vous avez alors la possibilité de le trouver par vous-même via un site de petites annonces ou de confier la gestion locative de votre bien à une agence.
- La déclaration de vos revenus locatifs
Au moment de déclarer vos loyers à l’administration fiscale, vous devez prendre en compte le type de location : en effet, les loyers des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers, alors que ceux des locations meublées sont déclarés comme des bénéfices commerciaux, voire des revenus professionnels.
N’oubliez pas également de déduire les frais de gestion et d’assurance, les travaux et les intérêts de votre déclaration de revenus locatifs !
Comment trouver le bien idéal pour un investissement ?
Pour un investissement locatif, il convient de concentrer ses recherches dans les centres-villes, où la demande locative est la plus forte. Pour une location meublée, vous pouvez viser des quartiers étudiants ou touristiques, en fonction de la durée de location désirée.
Quels sont les risques de l’investissement locatif ?
Un investissement n’est jamais tout à fait sans risque. En ce qui concerne l’investissement locatif, plusieurs risques sont à connaître :
- Le risque économique : vous devez vous assurer une plus-value au moment de la revente, et donc de la valeur du bien sur le long terme.
- La vacance locative : pour l’éviter, il vaut mieux choisir un emplacement attractif et confier la gestion locative de son bien à un professionnel.
- Les impayés : vous pouvez vous en prémunir en choisissant un locataire avec des bonnes garanties ou en souscrivant à une assurance loyers impayés.
- Les dégradations : seule la caution peut vous éviter les dommages liés aux dégradations causées par un locataire.
Comment financer son investissement locatif ?
Comme la plupart des acquéreurs, vous allez devoir souscrire à un emprunt pour financer l’achat de votre bien. Si vous avez des revenus stables et suffisants, cela ne devrait pas poser de problème ! Il vous suffit de monter un bon dossier avec toutes les pièces justificatives exigées et de partir à la recherche de la meilleure offre de prêt. Le meilleur moyen de trouver le meilleur financement est de comparer les offres, afin de faire jouer la concurrence et avoir des arguments pour négocier. Sinon, pour gagner en temps et en efficacité, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui mènera toutes les recherches et négociations pour vous.
Sachez enfin qu’il est techniquement possible de réaliser un investissement locatif auto-financé, sous certaines conditions. Vous devez alors avoir un apport suffisant pour obtenir des mensualités assez faibles pour être couvertes par un loyer, et assez d’épargne pour palier à des éventuels loyers impayés.
Investissement immobilier et impôts
De nouvelles taxes
Devenir propriétaire implique de payer de nouvelles taxes, dont la célèbre taxe foncière ! Il faut la prévoir dans votre budget annuel en la calculant avant d’acheter votre bien. Sachez tout de même que vous pouvez obtenir une exonération partielle de taxe foncière dans certains cas :
- Un investissement dans le neuf (ou l’ancien réhabilité)
- Un logement vacant pour cause de travaux, de déménagement ou de rénovation
- Un logement qui respecte la norme « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 »
Des dispositifs d’exonération fiscale
Suivant le type d’investissement, vous pourrez bénéficier de différents dispositifs d’exonération fiscale, comme la loi Pinel, la loi Denormandie, ou bien le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Renseignez-vous bien sur ces différents dispositifs avant de vous lancer dans votre projet : ils vous aideront peut-être à orienter votre choix vers un investissement plutôt qu’un autre.
