Acheter un appartement neuf ou ancien ?

Depuis quelques années, le secteur de l’immobilier commence par attirer plus d’investisseurs. La raison est simple : il s’agit d’un domaine qui leur permet de faire fructifier rapidement leurs différents placements. En étant de ce côté, non seulement, vous développez votre patrimoine, mais également vous avez encore la possibilité de vaquer à vos diverses préoccupations.

En réalité, ses avantages sont multiples, mais le moins qu’on puisse signaler, c’est que ce secteur constitue une valeur sûre de refuge. Pour cela, de nombreuses personnes s’y engagent en vue de louer. Si tel est également votre cas, sachez qu’il est généralement conseillé d’investir dans l’ancien et le neuf. Lequel privilégier ou préférer par contre ? Dans cet article, on passe en revue toutes les caractéristiques relatives à chacun d’eux pour vous permettre de mieux faire votre choix.

Les logements neufs : l’essentiel à retenir

Si vous trouvez un logement construit depuis 5 ans sans que ce dernier ne soit pas encore mis en vente par son premier propriétaire, sachez que vous avez affaire à un bien neuf. Du moins, par définition, c’est ce que cela suppose à l’exception des biens revendus, mais dont la construction n’est pas encore finie. Cependant dans la pratique (ce qui est d’ailleurs récurrent), lorsque vous mettez la main à la poche pour un Exemple d’appartement neuf, cela suppose que le bien n’est pas encore construit. C’est donc sur la base d’un sentiment de confiance aux plans exposés que vous pouvez effectivement investir dans le logement en question. En termes techniques, il s’agit là d’une offre en vente en l’état de futur d’achèvement (Vefa).

Aussi, il importe de signaler qu’il s’agit des logements qui offrent des équipements de dernière génération. À titre illustratif, on peut penser à un balcon ou une loggia, et/ou un emplacement de parking accompagnent. À noter que les offres complémentaires ne se limitent pas à ce niveau.  On prévoit également le nécessaire pour le déplacement sans risque des personnes à mobilité réduite. C’est d’ailleurs l’un des aspects qui font des logements neufs des biens conformes aux dernières normes. La cerise sur le gâteau, ils sont plus bénéfiques en matière d’économies.

Cependant, étant donné que la construction n’est pas encore achevée au moment vous avez validé l’achat, il serait difficile de vous projeter facilement dans votre appartement neuf. À cela s’ajoute la difficulté d’avoir une idée précise de ses atouts et ses défauts. Voilà de façon succincte, ce à quoi renvoie un appartement neuf a vendre. Que dire alors précisément de ses points forts et ses limites majeures ?

Les points forts de l’appartement neuf

Lorsqu’on commence par évoquer les différents avantages, certains se limitent à tort au simple fait de pas à avoir à effectuer des travaux. En réalité, cela va bien au-delà de cette considération. D’abord, il faut préciser que certaines charges sont automatiquement réduites une fois que vous optez pour l’achat appartement neuf. Il s’agit, par exemple des frais de notaire qui sont réduits à plus de moitiés pour passer à un intervalle compris entre 2,5 % et 3 %.

• L’existence de dispositifs d’exonération

Il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs dont le principe de fonctionnement favorise toute personne qui opte pour l’achat appartement neuf. C’est le cas de du PTZ (prêt à taux zéro), un dispositif qui vous permet d’avoir appartement neuf a vendre en tant que primo-accédant grâce à la souscription d’un crédit sans frais. Il y a également la loi Pinel qui offre une excellente exonération sur les impôts. Celle-ci va jusqu’à 18 % du coût de revient du bien en question. À noter que ceci n’est qu’un exemple, car il existe d’autres dispositifs qui sont tout favorables à ce type d’achat dans l’immobilier. Il vous suffit de répondre aux différents critères pour en bénéficier.

• Une grande liberté de choix et des garanties renforcées

En investissant dans un appartement neuf a vendre ou à louer, vous avez l’avantage de profiter d’un certain nombre de privilèges. Le premier concerne le fait que les nouvelles constructions, en général, sont bien étudiées afin qu’elles puissent parfaitement répondre aux différentes attentes de l’acquéreur. Le deuxième privilège, c’est la proximité que la plupart de ces logements entretiennent avec les commerces ainsi que d’autres commodités susceptibles de favoriser le quotidien des futurs habitants.

Troisième privilège : en tant que futur habitant d’un programme neuf, il vous revient de décider des différents matériaux qui seront utilisés pour la construction en question. C’est donc une occasion plus que rêvée d’exprimer vos gouts, sans pour autant perdre de vue le budget et vos besoins.

Outre toutes ces considérations, il convient de rappeler que l’investissement dans un programme neuf vous protège juridiquement. Pourquoi ? Il existe un certain nombre de garanties qui peuvent parfaitement vous mettre en sécurité. Il s’agit notamment de la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Les limites de l’immobilier neuf

Contrairement au logement ancien, un programme neuf impose un délai qui s’étend sur une longue durée. En clair, en tant que futur habitant de l’appartement en question, vous devez nécessairement patienter sur des mois jusqu’à ce que ce dernier soit effectivement construit. Parfois, la durée de l’attente peut aller au-delà d’un an. Il faudra donc attendre tout ce temps avant de prétendre vous installer où mettre la construction en location. Outre cet aspect, il importe de rappeler que vous êtes contraint à payer pour financer la construction avant de prétendre y habiter après des mois d’attente.

Par ailleurs, il y a une autre limite, la plus citée d’ailleurs, qu’on doit rappeler. Il s’agit évidemment du prix d’achat. Généralement, le budget à prévoir pour l’achat appartement neuf est supérieur à celui que vous auriez prévu pour un logement ancien. À noter que la différence oscille entre 10 % et 20 %, ce qui peut changer en fonction de la région dans laquelle vous vous retrouvez.

Enfin, il convient d’évoquer également les risques de malfaçon. De quoi s’agit-il concrètement ? Étant donné que vous devez attendre et espérer que la construction aboutisse, il est possible que les spécialistes ne respectent pas techniquement ce qui est prévu. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’on recommande aux investisseurs dans un programme neuf de miser sur un constructeur qui est à la fois expérimenté et fiable. Si vous êtes dans ce cas, il est donc question de vous renseigner sur la réputation de l’intéressé avant de vous engager.

Qu’en est-il alors de l’immobilier ancien ?

Un logement est qualifié d’ancien lorsque celui-ci a déjà fait l’objet d’une mutation, quelle que soit la date où il a été construit. Il est possible qu’il soit une maison ou un appartement qui se situe lui-même, dans un immeuble collectif. L’expression « logement ancien » désigne également un bien immobilier qui existe depuis plus de 5 ans. Du point de vue administratif, on qualifie un appartement d’ancien lorsque ce dernier a déjà été occupé, ne serait-ce qu’une fois.
En effet, il importe de notifier que ces types de biens immobiliers sont très faciles à trouver lorsqu’on souhaite les avoir au centre-ville, ce qui n’est pas toujours le cas pour un programme neuf. Ceci constitue déjà un réel atout en matière de proximité des écoles, commerces ou encore des transports en commun.

Les points forts d’un bien immobilier ancien

Le premier avantage qui vient en tête, lorsqu’on pense à un achat d’immobilier ancien, n’est autre que la possibilité de visualiser le bien dans son entier. Contrairement à un programme neuf acheté sur plan, vous pouvez visiter la maison ou l’appartement de votre choix jusque dans ses moindres recoins, constater les travaux ou les aménagements nécessaires, juger de l’intérêt de telle pièce ou de telle dépendance.

Même en comparaison avec un programme neuf existant, acheter dans l’ancien apporte plus de sécurité : pas de surprise à attendre, car le bien existe déjà, et il est rapidement disponible. Vous n’avez donc plus de temps à perdre, car en tant que futur habitant de la maison, vous avez la possibilité de vous y projeter avec tous vos plans.

Autre point positif, c’est bien entendu l’étendue du marché. Cela s’explique par le fait que l’acquéreur a la possibilité de choisir son bien immobilier dans n’importe quelle zone, car ces types de logements sont accessibles à des prix raisonnables.

Inconvénients de l’immobilier ancien

Comme dans le cas du programme neuf, il existe des inconvénients associés à l’immobilier ancien. On peut entre autres souligner :

• Les frais de notaires plus élevés que dans le neuf

Comme nous l’avons mentionné dans la partie dédiée aux avantages de l’immobilier neuf, les frais de notaires sont plus élevés dans l’ancien. Il faudra en effet compter 7 à 8 % du prix de l’acquisition pour un logement ancien. Les frais de notaire dans le neuf sont quant à eux réduits à 2 ou 3 % en moyenne.

• Des logements moins bien agencés

Les logements anciens ne répondent pas forcément à tous les besoins actuels de manière optimale, car de nombreux éléments laissent à désirer. De la perte d’espace en passant par l’étroitesse des couloirs et la vétusté des équipements, il existe nombre d’aspects sur lesquels votre déception pourrait être cuisante. Certes, ces caractéristiques peuvent parfaitement participer au charme du bien en question, mais elles peuvent être un véritable inconvénient si vous devez encore investir pour une rénovation.

• Des frais de travaux et de rénovation

Bien que les logements anciens soient généralement moins onéreux que les biens neufs à l’acquisition, certains frais supplémentaires font augmenter le coût total de l’opération. Comment ? Comme précisé plus haut, il y a certainement des éléments qui sont vieux et qui ne vont pas probablement convenir à vos attentes.
Pour insuffler un coup de jeune à votre logement, vous êtes donc contraint à débourser de l’argent. À noter que votre confort et l’esthétique de l’appartement en dépendent. Ainsi, il importe d’anticiper sur toutes les dépenses supplémentaires avant de procéder à la signature de l’achat d’un bien ancien.

En outre, actuellement, les propriétaires des logements anciens sont contraints de mettre leurs logements aux normes en raison des exigences environnementales. Dans ce contexte, l’optimisation de l’isolation, de la qualité de l’air, des murs, des fenêtres ou encore des chaudières constituent des grandes tâches qui nécessitent des frais conséquents.

Les précautions à prendre

Vous l’aurez compris : acheter dans l’ancien signifie que vous faites l’acquisition d’un logement qui est habité ou qui a été habité autrefois. Maison ou appartement, construction ancienne ou récente, vous n’avez pas surveillé les travaux et ne pouvez pas connaître tous les aménagements qui ont été faits au fil du temps. C’est pourquoi un bien immobilier ancien nécessite que vous preniez certaines précautions, tant au niveau de la qualité du bien lui-même, qu’au niveau des droits du propriétaire à le vendre.

Pour un acquéreur qui choisit d’acheter dans l’ancien, la problématique de la mise aux normes peut rapidement devenir un cauchemar. En effet, un bien immobilier ancien, même s’il n’est pas vétuste, a été édifié dans une période où les normes étaient peut-être moins strictes (en tout cas différentes).

En cas de non-conformité, des installations électriques ou de chauffage, de l’isolation thermique, les travaux de mise aux normes risquent de peser lourd dans votre budget. Pour éviter cela, veillez à bien vérifier la qualité de la construction (respect des normes, autorisations délivrées pour les travaux qui en nécessitent, etc. Cette considération est bien valable tant pour une maison que pour un appartement en copropriété). Aussi, autant que vous le puissiez, n’hésitez pas à réclamer à votre vendeur tous les renseignements quant à l’état du logement.

Si besoin, n’hésitez pas à visiter le bien en question. Cela vous permettra de repérer les éventuels défauts. À noter qu’il est conseillé de se faire accompagner par des experts du bâtiment. L’importance de leur présence ? Ils sont en mesure de repérer tous les défauts, même ceux qui sont difficilement visibles (dans la structure comme dans les installations). Et, comme pour le programme neuf, assurez-vous auprès de la mairie qu’aucune construction n’est prévue dans les environs immédiats dans un futur proche, et qu’aucun droit de préemption ne peut être appliqué.

Neuf ou ancien : une question de confort

Dans un appartement neuf à vendre, vous disposez d’un habitat plus performant thermiquement et phoniquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter certaines réglementations et notamment la réglementation thermique.
La plupart du temps, cela vous permet de profiter de plus faibles charges, en l’occurrence celles de chauffage. Par ailleurs, le programme neuf est souvent doté d’un certain nombre d’éléments contribuant au confort et à la qualité de vie : ascenseur, parking en sous-sol, grandes baies vitrées, balcon et terrasse…

Ces équipements se trouvent plus rarement dans l’ancien. En achetant un logement neuf sur plan (en Vefa), vous pouvez bénéficier d’un logement « sur-mesure » et parfois apporter des corrections au plan initial. Toutefois, il est parfois difficile d’appréhender complètement le rendu final de l’opération.

À contrario, lorsque vous achetez dans l’ancien, vous devez anticiper la réalisation de gros travaux : réfection de la toiture, changement de la chaudière… Même si certains d’entre eux peuvent ouvrir droit à des aides, c’est une dépense à prévoir dans votre budget. Notons en revanche que l’architecture et le charme des logements anciens sont uniques : hauteur sous plafonds, parquets, moulures décoratives, cheminées encastrées, etc. On retrouve aussi de nombreux matériaux qui ne sont plus utilisés pour la construction des logements neufs comme le bois ou le marbre.

En somme, quand on décide de faire un investissement en immobilier, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat, on se pose très vite la question de choisir entre acheter un appartement neuf à vendre et un bien ancien. Quoi qu’on dise, les deux possibilités offrent des avantages et des inconvénients, mais laquelle est la moins chère ? Avec tout ce qui est évoqué dans cet article, toutes les informations sont réunies pour vous aider à faire le tri. La balle est à présent dans votre camp. Il vous revient donc d’opérer le choix qui convient effectivement à vos attentes.

Mise à jour le 22 septembre 2022